Albérlet mint kifejezés

A köztudatban ingatlanbérlet, vagy lakásbérlet szakmai kifejezések helyett inkább az albérlet kifejezés terjedt el és lett használatos ebben a témában. Feltehetőleg ennek oka az lehet, hogy az 1990. előtti rendszerben az emberek többsége, főleg Budapesten, önkormányzati bérleményben lakott, mint főbérlő. A főbérlőnek pedig joga volt albérletbe adni a lakás egészét vagy egy részét, mondjuk egy szobát. Mindezeknek megfelelően mi is az albérlet kifejezést fogjuk a cikksorozatban végig használni.

albérlet szerződése

albérlet szerződése

Albérleti szerződéses jogviszony keletkezése

Hogyan jön létre egy lakásbérleti jogviszony? A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. Bérleti szerződést mind bérlőként, mind bérbeadóként köthet természetes személy (azaz magánszemély) vagy jogi személy (pl. cég) egyaránt. A lakás bérbeadásának jog szerinti érvényességéhez a lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni. Ezen kívül célszerű is hiszen a szó elszáll, a leírtakra azonban a későbbiek során bármikor hivatkozhatsz. A szerződést pedig a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezése keletkezteti.

A lakásbérleti jogviszonyt a Lakástörvény szabályozza.

Az albérleti szerződés tartalmi elemei

A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell minden lényeges, illetve bármely fél által lényegesnek minősített feltételt. A felek által nem szabályozott kérdésekben a jogszabályi rendelkezések az irányadók, ezért ezekről csak akkor kell külön rendelkezni, ha a felek el kívánnak térni a jogszabálytól.

Szerződő felek

A lakásbérleti szerződésnek mindenképp tartalmaznia kell a szerződő felek, azaz a bérlő és a bérbeadó személyes adatait. Mind a bérbeadó, mind a bérlő lehet természetes vagy jogi személy.

A szerződés aláírása előtt mindig ellenőrizzék kölcsönösen egymás adatait, a személyes iratok alapján. A legegyszerűbb módja ennek az, amikor elkészült a szerződés olvassa össze az adatokat a másik féllel, igazolványok alapján.

Fontos tudnia, hogy az ingatlan bérbeadója nem  feltétlenül az ingatlan tulajdonosa. Például a haszonélvező azt a lakást, amelyre a haszonélvezeti joga fennáll, bérbe adhatja hiszen a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át ugyan, viszont annak gyakorlását átengedheti. (Megjegyzés: a haszonélvező ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor engedheti át, ha az ingatlan tulajdonosa – ugyanazon feltételek mellett – a lakás használatára nem tart igényt!)

Sőt lehet olyan cég a bérbeadó például, aki az ingatlan vagyonkezelőjeként, vagy üzemeltetőjeként adja bérbe az ingatlant. Ennek a felhatalmazásnak az igazoltatását se feledje el a szerződés megkötése előtt.

Bérleti szerződés tárgya

A bérleti szerződés tárgyában pontosan meg kell határozni a lakás (vagy egyéb ingatlan) pontos adatait amelyre a szerződést kötik a felek. Szerepeltesse a szerződésben a lakás pontos címét, emelet és ajtó megjelölésével és az ingatlan helyrajzi számával egyetemben!

A szerződés aláírása előtt kérjen a bérbeadótól egy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot! Ez főleg azért szükséges, mert előre pénzt fizet ki, kauciót (óvadékot) ad, a bérbeadó részére, ezért meg kell bizonyosodjon, hogy a bérbeadónak valóban joga van kiadni a lakást.

Bérleti szerződés időtartama

Lakásbérleti szerződés időtartamra, hatályára vonatkozóan köthet:

  1. Határozatlan idejű szerződést
  2. Határozott idejű szerződést, melynek esetén meg kell jelöljék azt a napot, amikor a lakásbérleti szerződés megszűnik.
  3. Feltétel bekövetkezéséig szóló szerződést, melyben a felek a lakásbérleti szerződés megszűnését egy jövőbeli esemény bekövetkezésétől, azaz úgynevezett bontó feltételtől, teszik függővé amely feltétel bekövetkezésével a lakásbérleti szerződés hatálya megszűnik.

Bérleti díj

A ingatlan bérleti díját sok tényező befolyásolja. Alapvetően hatással van rá, mint minden gazdasági tényezőre az adózási szabályozás. Az elmúlt években egy dolog volt biztos az adózás terén a változás. Fogunk írni ebben az Albérlet cikksorozatban a bérleti díjakra vonatkozó adózási szabályokról, tudnivalókról.

Természetesen meghatározó tényező a bérleti díjak alakulásánál a különböző ingatlanpiaci viszonyok, gazdasági tényezők. Ide sorolhatjuk, hogy az ingatlan mely országrészben, mely városban, mely városrészben, kerületben helyezkedik el. Ezt azért soroljuk ide, mert a gazdasági viszonyok változásának köszönhetően egyes területek megítélése folyamatosan változik amely kihatással van az ottani árakra, díjakra. Meghatározó az albérlet piacánál továbbá az ingatlan értékesítési piac alakulása. De ugyanilyen fontos a ingatlanhitelezési piaci folyamatok aktuális helyzete. Ezekről egy későbbi cikkben fogunk egy átfogóbb képet adni.

Természetesen a bérleti díj kialakítására hatással kell legyen a kiadó ingatlan elhelyezkedése az épületben és az állapota. Ez a tényező a fentiek közül talán a leginkább szubjektív tényező. Már csak azért is mert a bérleti díj megállapításánál a bérbeadó és a bérlő látszólagosan ellenérdekelt felek. (Itt megtudhatja majd, hogy miért.)  Éppen ezért másként fogják megítélni az ingatlan előnyeit, hátrányait, elhelyezkedését és állapotát. Például a felújított szó lehet, hogy Önnek egy komplett, mindenre (padlóra, burkolatokra, szaniterekre, nyílászárókra, elektromos vezetékekre, stb.) kiterjedő felújítást jelent. Ezzel szembe lehet, hogy a másik fél egy rendes festést mázolást ért rajta ami az Ön szempontjából csak állagmegóvásnak számít.

A lényeg, hogy bérbeadóként olyan bérleti díjat szabjon amely valóban tükrözi a piaci és adózási viszonyokat, és valóban reális megfizethető viszonyokat teremt a bérlő számára.  Bérlőként arra figyeljen, hogy csak olyan bérleti díj kifizetésére vállaljon kötelezettséget, amelynek kifizetése a közüzemi és egyéb járulékos díjakkal együtt sem jelent előreláthatólag nehézséget majd az Ön számára.

Amennyiben Ön ezeket a szempontokat betartja, hosszútávú, korrekt, vitamentes viszonyra számíthat.

albérlet szerződése írásban kötelező

albérlet szerződése

A bérleti szerződés okirati formája

Magánokirat

Az általánosan elterjedt eljárás az, hogy a szerződést magánokiratba foglalják a felek. Ez azt jelenti, hogy a felek, két magánszeméllyel mint tanúval íratják alá a szerződést akik igazolják, hogy a felek ott és akkor, előttük írták alá a szerződést.

Közokirat

Egyre jobban elterjed azaz az eljárás, hogy a szerződést közokiratba foglalják. Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződést egy közjegyző közokiratként hitelesíti. Ennek az eljárásnak elsősorban az az előnye, hogy a közokiratba foglalt megállapodás szankciói azonnal, bírósági határozat nélkül, végrehajthatók.

Folytatása következik…

Szeretne értesülni az albérlet cikksorozat következő bejegyzéséről? Itt tudja kérni a folytatást!

 

 

 

 

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.